國人的來訪相談之中，約半數的案件含有「這也算契約嗎？」「契約成立了嗎？」之類的基本問題。本月詳述此命題，期旅日國人的經濟、社會生活上之圓滿。

 

【第１題】

　　在百円商店裡，你選了一支想買的筆。於是你把它拿到櫃台，付了１１０日幣。但在店員尚未交付收據和發票之前，你就拿取了筆、並走出了商店。請問買賣契約成立了嗎？

 

【第１題的說明】

・契約成立的要件

　　玉山法律事務所的中嶋律師以前在經管學院的課堂上問日本大學生類似的問題，每年都有三成以上的大三、大四學生因未簽署契約書、也沒拿收據等為理由，而誤以為契約尚未成立。

　　法律上，只要雙方的意思表示達成一致，契約就成立了。以這個買筆之例，你和商店的經營主体（通常是株式会社之類的法人）之間，不只達成了內心意思上的一致，雙方的意思也經過「付款」「收款」與「取貨」等肢體語言而作了表示。因此，「以１１０日幣購買該筆」的買賣契約已經成立了。

　　契約書、收據、和發票都只是證明契約成立、及證明契約內容的證據而已。沒有契約書的買賣契約，只要沒有下述法律上的障礙，在雙方的意思表示達成一致的時間點即成立。

 

・法律上契約成立的障礙：保證、及定期借地借家之類的契約必以「書面」為之

　　民法第４４６條第２項明定「保証契約は，書面でしなければ，その効力を生じない。」

　　此規定為法律特別保護保證人的規定，屬契約成立障礙的最典型之例。如果只是口頭上達成保證的約束，僅屬「紳士協定」，即使日後反悔也不算毀約，因為保證契約尚未成立。日本社會上常見的連帶保證契約也是一樣。

　　類似的規定，還見於借地借家法第２２條與第３８條的定期借地、定期借家契約。這兩條也是法律為特別保護借地人、借家人而設下的規定。因此，締約必以「書面」為之。

　　另外，日本的任意後見以及事業用定期借地權，甚至禁止使用自備的契約書，必須以「公正証書」來締約。詳見「任意後見契約に関する法律」第３條及借地借家法第２３條。

 

・宅建業法、勞基法上要求的各種書面不是契約成立的障礙

　　宅地建物取引業法第３５條要求業者必交付重要事項說明書。労働基準法第１５條（施行規則第５條第３項）規定勞動條件必須以書面明示。但這類的法規屬於「行政取締法規」，規定的是宅建業者和雇主的公法上的義務。宅建業者或雇主即使未交付法定的書面，只是違反公法上的義務，並不影響私法上的不動產買賣契約及雇用契約。

　　在購屋或就職時，如因對方未交付法律上要求的上列書面而受害的話，可逕向國土交通省、勞動基準監督署等行政監督機關檢舉。

 

【第２題】

　　為了購入選定的中古屋，於是你與賣方開始交涉。終於談妥了價格，賣方答應以３０００萬日幣賣與該屋，而你也願支付３０００萬日幣購入該屋。但約好了下個月在賣方事務所簽約。請問買賣契約成立了嗎？

 

【第２題的說明】

　　契約只要雙方的意思表示達成一致就成立。口頭約束屬意思表示的典型之例。買賣契約只要買方與賣方，在口頭上達成對特定物品之價格的一致即成立。本例題因為雙方已達成了「以３０００萬日幣購買選定的中古屋」的合意，看起來好像已經成立了買賣契約。但是，不只「契約」可憑口頭成立，「特約」也可單憑口頭即成立。

　　本例題有兩個特點。一為「不動產買賣」，二為「存在『下個月簽約』的特約」。

　　不動產買賣須經「登記」才完成各種稅制上、公示上的手續。而且，登記時須提出買賣契約書的複本、或另行簽署「登記原因証明情報」等不動產登記法第６１條的書面。因此，不動產的買賣通常不完結於口頭上的約束。

　　另外，本例題的雙方之間有達成「下個月簽約」的口頭上的共識。表示雙方口頭上建立了「目前的價格上的合意只是暫時的，契約應正式成立於下個月簽約時」的特約條款。不只「契約」可在口頭上成立，「特約」也可只憑口頭上的約束即成立。

 

【解答】　第１題　買賣契約已成立　／　第２題　買賣契約未成立

（本文由玉山法律事務所提供）