因應日本對非居住者不動產交易、海外匯款、資金來源及款項流向的審查日益嚴格，自今年7月起，部分銀行進一步加強海外居住者收取及匯出日本不動產買賣代金時的文件確認與內部審查程序。 
 
過去，海外居住者出售日本不動產後，若委託日本國內代理人代為收取買賣款項，再將出售款匯至本人所在國家，通常準備委任狀、買賣契約書及身分證明等基本文件，即可向銀行提出申請。 
 
目前銀行要求的資料更為完整。除原有文件外，部分銀行還會要求提供以下資料： 
 
一、買賣代金精算書明細 
 
詳細列出買賣代金、手付金、仲介費、登記費、稅金、管理費及其他應扣除款項，以確認實際交易金額及最終匯款金額。 
 
二、代理受領及代理匯款備忘錄（覚書） 
 
明確記載由哪一方代理收取不動產買賣款項、款項暫時存放的帳戶，以及由誰負責將精算後的款項匯至海外賣主帳戶。 
 
由於不動產買賣涉及的金額通常較大，正式辦理海外匯款前，原則上應事先向銀行預約送金日期，並預留足夠時間提交資料供銀行審查。銀行可能要求的文件包括： 
 
・完整的不動產買賣契約書 
・重要事項說明書 
・買賣代金精算書 
・代理受領及代理送金相關文件 
・代理簽約及收款使用的委任狀 
・買主、賣主及代理人的身分證明文件 
・匯款人與收款人的帳戶資料 
・其他銀行依個別案件要求提供的資料 
 
銀行收到文件後，會確認交易的真實性、資金來源、款項流向、代理關係及最終收款人的身分。若買賣款項先由日本仲介公司或代理人代為收取，再匯往海外，銀行還可能向代理公司、會計部門或相關當事人確認交易內容。 
 
待銀行完成內部審查並確認文件沒有問題後，才會正式執行海外匯款。若資料不足、金額無法核對，或代理收款與匯款關係不明確，銀行可能要求補件，甚至延後送金日期。 
 
此外，海外居住者在日本出售不動產時，還應注意非居住者的稅務規定。原則上，買方向非居住者購買日本國內不動產時，須依法就買賣代金扣繳10.21%的所得稅及復興特別所得稅；但若個人買主購買自用住宅、交易金額不超過1億日圓，並符合相關條件，則可能不在此限。 
 
因此，海外居住者出售日本不動產並計畫將款項匯往海外時，建議在簽訂買賣契約前，先向承辦銀行、仲介公司、司法書士及稅理士確認所需文件與稅務處理方式，不宜等到完成交屋後才申請匯款，以免因補件或銀行審查時間延長，影響實際收款日期。 
 
由於各銀行的審查標準及所需文件可能不同，實際辦理時仍應以承辦銀行的最新要求為準。 
 
參考資料： 
 
日本國稅廳「非居住者等から土地等を購入したとき」 
 
日本銀行「外為法の報告制度について」